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In caso di compravendita immobiliare non è più sufficiente la semplice annotazione nel quadro “D” della nota di trascrizione della vendita, ma è necessario presentare distinte note di trascrizione.

Così da deciso la Corte di Cassazione con la sentenza n. 28694/2023 (link in calce), cambiando l’indirizzo fino ad ora consolidato della giurisprudenza.

Nel caso di specie, l’atto del notaio aveva ad oggetto la compravendita di un mappale e la costituzione della servitù a carico di un altro mappale confinante rimasto in proprietà ai venditori, e poi successivamente venduto agli attuali ricorrenti.

La Corte d’Appello aveva errato nel sancire l’opponibilità ai terzi della servitù a carico del mappale rimasto in proprietà dei venditori, al quale conseguisse l’esplicita menzione della stessa nel quadro “D” della nota relativa al trasferimento immobiliare del mappale oggetto della prima compravendita.

La Corte ha così accolto il ricorso della coppia che chiedeva di accertare l’inopponibilità nei loro confronti della servitù di passaggio pedonale costituita in una vendita precedente a favore di un fondo confinante.

Secondo la Corte, l’art. 17 della legge n. 52/1985 “induce piuttosto ad affermare che una vendita immobiliare (art. 2643, n. 1, c.c.) e una contestuale costituzione di servitù (art. 2643, n. 4, c.c.) a carico di altro fondo dell’alienante devono essere oggetto di distinte trascrizioni da effettuare sulla base di autonome note”.

Superando il precedente di legittimità, la Suprema Corte ha affermato il seguente principio di diritto: “Qualora un contratto di compravendita di un fondo contenga una ulteriore convenzione, costitutiva di un diritto di servitù in favore dell’immobile alienato ed a carico di altro fondo di proprietà del venditore, agli effetti dell’art. 17, comma 3, della legge n. 52 del 1985, è necessario presentare distinte note di trascrizione per il negozio di trasferimento della proprietà e per la convenzione di costituzione della servitù, né rileva, ai fini della opponibilità della servitù ai terzi, la menzione del relativo titolo contrattuale nel quadro “D” della nota di trascrizione della vendita, trattandosi di inesattezza che induce incertezza sul rapporto giuridico a cui si riferisce l’atto”.

Come spesso accade in questi casi, si potrebbe prospettare un intervento delle Sezioni Unite.

Cassazione civile sentenza n. 28694-2023