La Corte di Cassazione con la sentenza n. 25396/2023 (link in calce) ha statuito che quando un immobile oggetto di un contratto preliminare di compravendita stipulato dal de cuius cada in successione, il contratto definitivo deve essere stipulato con il consenso di tutti gli eredi, anche se si tratta di un bene indivisibile.
Così si è espressa la Corte accogliendo il ricorso di un degli eredi pretermesso nei confronti dei fratelli, i quali avevano proceduto alla vendita del bene senza la necessaria partecipazione di tutti gli eredi.
In primo grado il Tribunale, in accoglimento della domanda dell’erede ricorrente, aveva dichiarato la nullità dell’atto di compravendita a causa della mancata partecipazione alla stipula del comproprietario-coerede, disponendo inoltre il corso del giudizio per la domanda di divisione proposta dallo stesso.
La Corte di Appello ribaltando il giudizio di primo grado aveva escluso la nullità dell’atto di compravendita affermando che l’obbligazione di trasmettere la proprietà dell’immobile si sarebbe trasferita sugli eredi e trattandosi di obbligazione indivisibile l’esecuzione della stessa può essere effettuata da ciascuno degli eredi per l’intero, secondo le regole della solidarietà.
La Suprema Corte ha invece affermato che è vero che l’obbligazione di trasferire la proprietà di un immobile oggetto di comunione dà luogo all’indivisibilità dell’obbligazione, ma da tale affermazione non può derivare “l’irrilevanza della mancanza di partecipazione di un coerede all’atto, stante la natura obbligatoria del preliminare e l’estensione al suo adempimento, tramite l’esecuzione dell’obbligo a contrarre, della disciplina delle obbligazioni solidali“.
Infatti, la prestazione di trasferire la proprietà di un bene in comproprietà non è considerata avente natura solidale ma collettiva, non potendo operare il principio stabilito dall’articolo 1292 c.c., secondo cui ciascuno degli obbligati in solido può adempiere per l’intero e l’adempimento dell’uno libera gli altri, atteso che i promittenti sono in grado di manifestare il consenso relativo alla propria quota e non quello concernente le quote spettanti agli altri.
Pertanto, la domanda di adempimento deve dunque essere rivolta nei confronti di tutti i promittenti venditori determinando un litisconsorzio necessario che si genera nei confronti di tutti gli eredi.